Những yếu tố tác động và kỳ vọng thị trường bất động sản năm 2023 – 2024

72

Các yếu tố vĩ mô tác động đến thị trường bất động sản

Bất động sản có một vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng như các hộ gia đình. Điều này đặc biệt đúng ở Việt Nam khi có đến gần 90% số hộ gia đình sở hữu nhà. Nếu tính cả đất đai và các bất động sản khác thì con số này có thể lớn hơn. Sự biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng đến các hộ gia đình cũng như các nền kinh tế. Dưới đây là năm yếu tố tác động đến thị trường bất động sản:

(1) Dân số học: Bất động sản là để phục vụ cho nhu cầu của con người và đa phần các hoạt động của con người đều ở trong hoặc trên các bất động sản. Do vậy, các yếu tố về dân số học bao gồm: số dân, tốc độ tăng, cơ cấu dân số, mức thu nhập, tình trạng nhập cư hay xuất cư… tác động đến nhu cầu và giá bất động sản. Sự thay đổi dân số học trong ngắn và dài hạn sẽ tác động đến thị trường bất động sản.

(2) Lãi suất gắn liền với chính sách tiền tệ: Lãi suất – giá cả của đồng vốn – có tác động rất lớn đến việc vay vốn của các bên liên quan trong thị trường bất động sản. Lãi suất cao dẫn đến chi phí vốn cao sẽ làm giảm nhu cầu vay vốn của người mua bất động sản cũng như những doanh nghiệp phát triển bất động sản và ngược lại. Lãi suất cao đẩy rủi ro rất lớn không chỉ cho bên cung và bên cầu của thị trường mà còn cho cả nền kinh tế.

(3) Sức khỏe của nền kinh tế: Sức khỏe nền kinh tế có tác động rất lớn đến giá trị các bất động sản nói riêng, thị trường bất động sản nói chung. Các chỉ tiêu kinh tế cơ bản gồm: tăng trưởng GDP, các dữ liệu về việc làm, hoạt động sản xuất, giá cả các loại hàng hóa. Nền kinh tế tăng trưởng tốt thì thị trường bất động sản sẽ sôi động và giá bất động sản sẽ tăng; trái lại, khi nền kinh tế đình đốn thì các hoạt động của thị trường bất động sản cũng trầm lắng, thậm chí là đóng băng.

(4) Chính sách của nhà nước: Các chính sách của nhà nước tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Ngoài công cụ tiền tệ nêu trên, các chính sách có thể kể đến gồm: thuế khóa, trợ cấp, đầu tư cơ sở hạ tầng và quy hoạch.

(5) Niềm tin của người tiêu dùng: Niềm tin của người tiêu dùng có vai trò quyết định đối với cầu của thị trường và giá bất động sản. Khi niềm tin tích cực chiếm đa số, việc tiêu dùng và đầu tư của số đông sẽ gia tăng. Điều này sẽ làm cho nhu cầu về bất động sản tăng. Thêm vào đó, tiêu dùng sẽ kích thích đầu tư và các hoạt động kinh tế, tạo nhiều việc làm. Điều này sẽ tạo ra vòng xoáy đi lên tiếp theo.

Kỳ vọng tín hiệu đảo chiều từ thị trường bất động sản

Các chuyên gia dự báo về thời điểm và tín hiệu đảo chiều của thị trường BĐS dựa trên nghiên cứu chuyên sâu về dữ liệu, kỳ vọng tín hiệu đảo chiều thị trường bất động sản sẽ diễn ra vào cuối 2023, kịch bản thận trọng hơn là vào giữa năm 2024.

– 3 chỉ báo đảo chiều thị trường: (1) lãi suất; (2) tăng trưởng tín dụng và (3) chính sách bất động sản

– Nhà đầu tư, doanh nghiệp cần làm gì?: (1) cải thiện hồ sơ tín dụng; phát hành trái phiếu minh bạch; đưa ra các phương án tài chính hấp dẫn cho người mua nhà và đẩy nhanh pháp lý, tiến độ dự án để có vốn từ nguồn khách hàng trả trước. (2) doanh nghiệp nên cơ cấu lại, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá… (3) doanh nghiệp nên có phương án cụ thể, khả thi đối với trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn 2023-2024 và đa dạng hóa nguồn vốn (tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, REIT…) và (4) người mua nhà nên cập nhật thông tin vĩ mô – tài chính – pháp lý một cách cách thường xuyên.

VRES 2022 | Ông Nguyễn Quốc Anh – Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam: Dữ liệu & Tín hiệu đảo

Có Nên “Bắt Đáy” Vào Thời Điểm Này?

Theo dõi sát 2 chỉ số:

(1) Room tín dụng cho vay BĐS:

(2) Lãi suất Ngân hàng: Nếu lãi suất còn trên đà tăng thì BĐS còn tiếp tục giảm.

Chỉ khi nào 2 chỉ số này có xu hướng đảo chiều thì tới khi đó mới cân nhắc tiếp để ra những kết luận đó là “liệu đã tới lúc thị trường đảo chiều hay chưa?”

***

Truy cập nhóm Telegram để theo dõi những thông tin hữu ích về đầu tư : https://t.me/thaicucdautu