(ĐTTCO) – Theo số liệu thống kê từ FiinGroup, giá trị đáo hạn của trái phiếu bất động sản (BĐS) vào cuối năm 2022 sẽ khoảng 37.000 tỷ đồng. Trong đó, các doanh nghiệp (DN) chưa niêm yết chiếm phần lớn với 84% tổng giá trị so với con số 16% của các DN niêm yết.
Áp lực trả nợ của các DN sẽ tiếp tục gia tăng mạnh giai đoạn năm 2023-2024 với lần lượt trên 67.000 tỷ đồng và gần 96.000 tỷ đồng, và giảm dần xuống mức 40.000 tỷ đồng năm 2025, 45.830 tỷ đồng năm 2026, hơn 41.000 tỷ đồng sau năm 2026. Việcđảm bảo nguồn vốn đảo nợ sẽ trở thành vấn đề cấp thiết với DN.Trong khi đó, vòng quay hàng tồn kho vẫn duy trì ở mức rất cao, lên mức trên 1.490 ngày. Nghĩa là với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. “Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại” – ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT FiinGroup bày tỏ.
Song có điểm tích cực là nhiều DN BĐS chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, giá trị mua lại TPDN gần 72.300 tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ 2021 và tập trung vào các trái phiếu cận đáo hạn, với hơn 51% giá trị trái phiếu được mua lại có kỳ hạn còn lại 1-3 năm.Trong đó, DN BĐS mua gần 23%, tương đương 16.400 tỷ đồng. Hoạt động mua lại này xuất phát từ các chính sách kiểm soát nguồn vốn khiến nhiều DN khó triển khai tiếp dự án. Ngoài ra, tâm lý lo ngại trước sự kiện Tân Hoàng Minh hồi tháng 4 cũng buộc một số DN BĐS phải tất toán trước hạn hợp đồng mua trái phiếu theo yêu cầu của trái chủ.
Nhiều chuyên gia cho ý kiến, thời điểm này chiến lược thích ứng cho DN BĐS là đa dạng hóa nguồn vốn từ khách hàng và đối tác (phải hoàn thiện thủ tục pháp lý và triển khai dự án để mở bán, nhận tiền đặt cọc từ khách hàng, tận dụng kênh vốn từ đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp); minh bạch hồ sơ năng lực tín dụng vì ngân hàng vẫn mua trái phiếu BĐS; đẩy mạnh kênh chào bán trái phiếu ra công chúng.Chẳng hạn năm 2021, trong tổng số 250.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS thì tổ chức trong nước mua nhiều nhất với 65.300 tỷ đồng, ngân hàng và công ty chứng khoán lần lượt là 59.300 tỷ đồng và 52.500 tỷ đồng.
Hiện nguồn vốn đang là thế khó với nhiều DN BĐS khi mà tín dụng đang bị siết. Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital bày tỏ: “Khi bàn thảo với những ngân hàng đối tác tại Việt Nam, chúng tôi đều cảm nhận rõ rằng các ngân hàng đều miễn cưỡng không muốn cho vay ở thị trường trong nước, ít nhất từ giờ cho đến cuối năm”.Nhưng thắt chặt tín dụng và tiền tệ không phải là vấn đề của riêng Việt Nam, các ngân hàng trung ương tại hầu hết những nền kinh tế đứng đầu trên thế giới đã và đang tăng lãi suất. Bây giờ tất cả đều ở trong tình thế khó.
Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT BHS Group, cho rằng có 3 nguyên nhân ảnh hưởng đến thị trường BĐS hiện nay là: pháp lý, tín dụng, BĐS tăng nóng trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, năm 2023, thị trường sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực khi 3 vấn đề này sẽ được khắc phục, còn hiện nay “bức tranh BĐS như mớ tơ vò, không thể khẳng định là tốt hay xấu”.
Dòng tiền dễ dãi đã không còn khi vốn tín dụng bị thắt chặt. Việc kiểm soát chặt chẽ siết vốn tín dụng để kiềm chế lạm phát là cần thiết hiện nay. Và bức tranh thị trường BĐS sẽ khó thay đổi vì không có thêm nguồn tiền mới. Chính vì lẽ đó, trong bối cảnh hiện nay, chào bán trái phiếu ra công chúng là một sự lựa chọn quan trọng khi kênh phát hành riêng lẻ đang gặp nhiều khó khăn.Vì thế, việc tìm kiếm đơn vị tư vấn uy tín, có năng lực phân phối đến đúng đối tượng mục tiêu và hỗ trợ soạn lập hồ sơ phát hành chuyên nghiệp cũng như chủ động minh bạch thông tin, trong đó có việc thực hiện xếp hạng tín nhiệm là cần thiết.
Theo Quang Minh / Sài Gòn Đầu tư
