REIT là gì? Đặc điểm và mô hình hoạt động của REIT

4

REIT là gì? Bạn có biết gì về đặc điểm và mô hình hoạt động của REIT không? Ở đây REIT được hiểu đơn giản là một loại hình thức góp vốn vào một hay nhiều dự án bất động sản, bao gồm cả căn hộ, resort, khách sạn hay trung tâm thương mại,… Hãy cùng tìm hiểu rõ hơn về chủ đề này thông qua bài viết dưới đây nhé!

Reit là gì? 

REIT là từ viết tắt trong tiếng anh của Real estate investment trust, mang nghĩa tiếng việt là Uỷ thác đầu tư bất động sản. Vậy thực tế REIT là gì? Reit hay còn gọi là quỹ đầu tư tín thác bất động sản (BĐS), là một loại hình đầu tư vào các dự án BĐS từ những cá nhân, tổ chức khác nhau thông qua việc phát hành các từ chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ.

Mục đích của việc hình thành nên loại quỹ này là thông qua phát hành chứng chỉ quỹ để huy động vốn nhàn rỗi từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ và cho phép họ đầu tư 100% vào các dự án hoặc được quyền sở hữu các BĐS thương mại. Quỹ đầu tư tín thác BĐS trả cổ tức cao và đều đặn nên được xem là đem lại lợi nhuận khá tốt cho các nhà đầu tư, cũng như khả năng tăng vốn trong trung và dài hạn. 

Đặc điểm, ưu điểm của quỹ Reits

REIT Real Estate Investment Trust money for home finance transaction vector

Sau khi đã hiểu được REITs là gì, hãy cùng tìm hiểu thêm về đặc điểm cũng như ưu điểm của loại quỹ này.

Quỹ đầu tư tín thác BĐS có 5 đặc điểm chính

  • Khả năng thanh khoản tốt: Việc đầu tư vào quỹ REIT sẽ có cơ hội đạt được mức vốn thấp hơn và tính thanh khoản cao hơn so với việc các nhà đầu tư tự góp vốn trực tiếp vào các dự án BĐS.
  • Tính đa dạng danh mục: Nhờ có sự đa dạng hóa đầu tư của REITs, các quỹ đầu tư tín thác BĐS có được những chính sách ưu đãi về thuế. Với các quỹ này hầu hết các loại thuế thu nhập đều được ưu đãi hoặc được miễn 100%, bởi lợi nhuận gần như được chia lại cho các nhà đầu tư.
  • Tính minh bạch: So với các ngành khác thì các quỹ REIT có tính minh bạch khá tốt và cao hơn hẳn nhờ vào bộ máy tổ chức đơn giản và được giám sát một cách chặt chẽ.
  • Tỷ lệ chia cổ tức cao: REIT phân phối đa phần thu nhập của mình cho các cổ đông bằng hình thức chia cổ tức. Dành 90% lợi nhuận để chia cổ tức cho các nhà đầu tư và giữ lại 10% còn lại để duy trì quỹ.
  • Đội ngũ quản lý chuyên nghiệp: Quỹ đầu tư ủy thác BĐS REIT có hành lang pháp lý và đội ngũ quản lý chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm.

Ưu điểm của quỹ REIT:

  • Ưu điểm lớn nhất của quỹ REIT là bất kỳ nhà đầu tư cá nhân, tổ chức nào cũng có thể tham gia vào thị trường BĐS. Cho dù họ có số vốn lớn hay nhỏ đều thông qua quy trình chung là đầu tư vào một dự án nào đó và từ đó sở hữu tỷ lệ tương ứng.
  • Nếu đầu tư vào quỹ REIT thì khi dự án hoàn thành và bắt đầu được đi vào hoạt động, các nhà đầu tư sẽ ngay lập tức nhận được tỷ lệ lợi nhuận theo phần trăm tương ứng và rất ít rủi ro xảy ra so với các ngành khác. 
  • Điểm khác biệt lớn nhất đến từ quỹ đầu tư ủy thác BĐS REIT đó là mức cổ tức mà các nhà đầu tư nhận được thường rất cao. 

Phân loại

Các cổ đông nhận được tỷ lệ phần trăm cổ tức từ việc cho thuê và chuyển giao BĐS

Sau khi đã tìm hiểu được REIT là gì cũng như đã hiểu được những đặc điểm và ưu điểm mà quỹ đầu tư bất động sản này mang đến cho các nhà đầu tư, chúng ta cần biết được cách phân loại REIT. 

Theo đối tượng đầu tư

Phân loại quỹ đầu tư BĐS theo đối tượng đầu tư sẽ có 3 dạng: 

  • REIT khai thác bất động sản: Phần lớn các REIT sẽ thuộc loại này, các REIT đầu tư trực tiếp vào BĐS và nhận được lợi tức từ các hoạt động cho thuê, chuyển giao BĐS, từ đó phân phối cổ tức tới các cổ đông.
  • REIT cho vay: Các REIT cho vay huy động vốn từ việc bán cổ phần sẽ đầu tư vào các tài sản đảm BĐS và các chứng từ chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ thanh toán. 
  • REIT hỗn hợp: Loại REIT này là sự kết hợp của REIT khai thác BĐS và REIT cho vạy. Chúng được phân biệt bởi đặc điểm như REIT đóng và REIT mở hoặc các kỳ hạn hoạt động.

Theo tổ chức

REIT được tổ chức dưới hình thức công ty và phát hành cổ phiếu trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Mô hình này sẽ được chia làm 2 loại: REIT tự quản lý và REIT được quản lý bởi công ty quản lý BĐS.

Theo cấu trúc vận hành

REIT được phân loại theo đối tượng đầu tư, tổ chức và cấu trúc vận hành

Căn cứ vào cấu trúc vận hành REIT được chia làm 3 loại: REIT truyền thống, UPREIT, DOWNREIT

  • REIT truyền thống: Trực tiếp nắm giữ tài sản của mình trong khi UPREIT và DOWNREIT nắm giữ tài sản của REIT thông qua các đối tác. 
  • UPREIT: là một REIT được hình thành thông qua liên kết tài sản từ nhóm đối tác hiện hữu có chọn lọc. REIT không trực tiếp quản lý bất kỳ tài sản nào mà chỉ giữ quyền khống chế biểu quyết trong nhóm đối tác hiện hữu qua đó sở hữu tài sản.
  • DOWNREIT: Việc thành lập và vận hành DOWNREIT tương tự như UPREIT. Nhưng chúng thường được thành lập khi REIT trở thành công ty công chúng và không bao gồm đối tác quản lý trong ban đối tác hiện hữu. Đồng thời DOWNREIT dùng để mở rộng quy mô mà không gây ảnh hưởng đến tài sản hiện hữu.

Quy trình thành lập quỹ để đầu tư bất động sản

Nội dung triển khaiChi tiết
Loại hình quỹ– Quỹ đầu tư BĐS là dạng quỹ đóng đại chúng- Công ty đầu tư chứng khoán đại chúng đầu tư BĐS bắt buộc phải có ít nhất là 100 nhà đầu tư 
Tài sản đầu tư– Có ít nhất 65% NAV quỹ vào các dự án BĐS:+ đưa BĐS vào kinh doanh phải theo quy định pháp luật về việc kinh doanh BĐS+ Là các công trình nhà ở, công trình xây dựng đã được hoàn thành theo quy định của pháp luật- Có tối đa 35% NAV quỹ vào các công cụ tiền tệ, các loại trái phiếu, cổ phiếu chưa niêm yết hoặc đã niêm yết, cùng các loại chứng khoán, tài sản khác được đảm bảo rằng:+ Tối đa 5% tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán của 1 tổ chức phát hành (trừ TPCP)+ Chỉ được đầu tư nhiều nhất 10% trên tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán phát hành bởi 1 các công ty có quan hệ sở hữu với nhau.
Lợi nhuận của quỹ– Việc chi trả lợi tức cho các nhà đầu tư phải chiếm tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm- Đối với nghĩa vụ thuế thì hiện tại quy định pháp luật chưa đề cập tới ở cấp độ quỹ
Quy định về cho vay– REIT chỉ được vay tối đa 5% giá trị tài sản ròng ở bất kỳ thời điểm nào- Các khoản được vay phải là vay ngắn hạn (tối đa 30 ngày) để trang trải các chi phí hoạt động cần thiết của quỹ (hạn chế việc gia tăng vay nợ liên quan tới BĐS, báo cáo của NHNN có thể cao tới 46% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống)- Tuyệt đối không được cho vay, bảo lãnh khoản vay hay ký quỹ, bán khống bằng vốn và tài sản quỹ
Chứng chỉ quỹ– Quỹ đầu tư BĐS dưới hình thức quỹ đóng, theo yêu cầu của nhà đầu tư, tuyệt đối không được mua lại chứng chỉ quỹ- Công ty đầu tư chứng khoán BĐS không có nhiệm vụ phải mua lại cổ phiếu đã phát hành
Hoạt động giao dịch BĐS của quỹ– Giá mua phải bé hơn hoặc bằng 110% so với giá tham chiếu- Giá bán phải lớn hơn hoặc bằng 90% so với giá tham chiếu- Giá tham chiếu bằng giá do Tổ chức định giá xác định trong thời hạn 6 tháng tính tới thời điểm thực hiện giao dịch. 
Tổ chức định giá– Có vai trò định giá- Không phải là người liên quan của công ty QLQ, NHGS, các nhà đầu tư lớn của quỹ, đồng thời không phải là các đối tác giao dịch tài sản với quỹ- Phải có ít nhất 3 nhân viên có thẻ thẩm định viên về giá cùng với 5 năm kinh nghiệm về định giá- Ngoài ra, phải có uy tín và đạo đức nghề nghiệp
NAV quỹNAV = Tổng giá trị tài sản – Tổng số nợ phải trả- Sổ tay định giá phải được lập dựa trên nguyên tắc định giá chi tiết, phù hợp với quy định của pháp luật
Điều kiện để công ty QLQ quản lý danh mục BĐS– Phải lập kế hoạch khai thác và sử dụng BĐS trong 5 năm trước khi đầu tư vào một hạng mục BĐS- Bộ phận quản lý quỹ phải đáp ứng được các điều kiện:+ Có đầy đủ năng lực dân sự và pháp luật+ Trong 2 năm gần nhất không được vi phạm trong lĩnh vực chứng khoán, ngân hàng, bảo hiểm+ Phải có ít nhất 2 nhân viên có thẻ thẩm định viên về giá cùng ít nhất 2 năm kinh nghiệm thẩm định giá tại các tổ chức kinh doanh BĐS

Mô hình hoạt động của REITS

Khi tìm hiểu REIT là gì, mô hình hoạt động là một điều không thể thiếu

Thị trường và nhà đầu tư REIT tại Việt Nam

Thị trường BĐS Việt Nam phát triển tạo động lực cho các quỹ đầu tư ra đời

Lợi ích mà REIT mang lại cho các nhà đầu tư Việt Nam là giúp mở rộng danh mục đầu tư BĐS với chi phí thấp hơn, đồng thời tạo cơ hội cho các nhà đầu tư vào các dự án lớn. Ngoài ra, còn thu hút nguồn tiết kiệm từ công chúng cho nền kinh tế Việt Nam, định hướng các khoản đầu tư vào các dự án BĐS. Thúc đẩy kinh tế và tăng cường sự tài trợ cho nhiều dự án.

Tuy nhiên, cũng có những rủi ro nhất định như REIT sẽ chịu ảnh hưởng lớn khi các thị trường biến động mạnh, REIT chăm sóc sức khỏe và quản lý khách sạn bị ảnh hưởng nhiều bởi sự suy thoái kinh tế. 

Tại Việt Nam, mục đích ra đời quỹ REIT khi tìm hiểu REIT là gì là để giải quyết nhu cầu vốn cho thị trường BĐS. Tuy nhiên vấn đề lớn nhất mà thị trường Việt Nam đang gặp phải là các dự án phục vụ nhu cầu thực tế của người dân không có nhiều, chủ yếu là đáp ứng nhu cầu lợi nhuận của chủ dự án và nhà đầu tư thứ cấp. 

Trên đây là những thông tin liên quan tới chủ đề REIT là gì, cũng như mô hình REIT tại Việt Nam. Hy vọng bài viết này góp phần giúp bạn hiểu sâu hơn về quỹ đầu tư tín thác bất động sản

Theo MeeyLand